ΑΧΑΙΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ (τεύχος 28) "Aπόψεις-Απαγορευτικές ρήτρες του ν.δ. της 17.7.1923 (άρθρα 14 και 16)", του Δημ. Ζηνόζη

Α Π Ο Ψ Ε Ι Σ

Απαγορευτικές ρήτρες του ν.δ. της 17.7.1923 (άρθρα 14 και 16)
Δημήτριος Ζηνόζης

 1. Αναγιγνώσκω σε απορριπτική απόφαση προς καταχώρηση αίτησης τρίτων που εκδόθηκε από τον Προϊσταμένο Κτηματολογικού Γραφείου άλλης περιοχής, τα εξής:

…… απορρίπτουμε την αίτησή σας αυτή, επειδή με την πιο πάνω συμβολαιογραφική πράξη γίνεται παράνομη κατάτμηση, κατά παράβαση του άρθρου 16 του Ν.Δ. από 17.7.1923, με βάση την οποία απαγορεύεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της κυριότητας τμημάτων γης, επιφάνειας καθενός κάτω των χιλίων (1.000) τ.μ. που αποτελούν μέρος συνεχόμενων οικοπέδων ενός και του αυτού ιδιοκτήτου που βρίσκονται μέσα στην κατά το άρθρο 14 του ιδίου διατάγματος ζώνη κ.λ.π., κ.λ.π.

Από το ιστορικό προκύπτει ότι τα δύο γήπεδα που «υπέστησαν» την παράνομη κατάτμηση ήσαν δύο όμορα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα.

2. Ως «κατάτμηση» νοείται η φυσική κατάτμηση, δηλαδή ο διαχωρισμός σε τμήματα μικρότερα του αρχικού ακινήτου και όχι η μεταβίβαση σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου (Χορομίδης το Δίκαιο της ρυμοτομίας κ.λ.π. σελ. 56). Η απαγόρευση της κατάτμησης απαγορεύτηκε κατά το άρθρο 16 του από 17.7.1923 Ν.Δ. (όπως στη συνέχεια θα εκτεθεί) αλλά και από τη μεταγενέστερη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 και 2 του ν.δ. 690/1948 που με σαφή διατύπωση αποφαίνεται ότι :

…. Απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδου, επαγόμενη την δημιουργία οικοπέδων μη άρτιων είτε κατά το ελάχιστο εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος ..

(Η παράγραφος αυτή καταργήθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 3 του α.ν. 625/1968 και επαναφέρθηκε σε ισχύ με το άρθρο 6 του ν. 651/1977.

3. Για την εφαρμογή, λοιπόν, του άρθρου 16 του από 17.7.1923 Ν.Δ. που επικαλείται και η άνω πράξη του προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου, πρέπει να συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις :

4. Το άρθρο 16 του πιο πάνω ν.δ. αναφέρει

Αρθρο 16
 Απαγορεύεται οποιαδήποτε μεταβίβασις της κυριότητος τμημάτων γης, επιφανείας κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων, αποτελούντων μέρος συνεχόμενων γηπέδων του αυτού ιδιοκτήτου και κειμένου εντός της κατά το άρθρο 14 ζώνης. Η απαγόρευσις αύτη της τμηματικής μεταβιβάσεως της κυριότητος ισχύει και ως προς τα εμβαδού εν όλω κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων συνεχόμενα γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτου ων μόνον εν τω συνόλω των
αδιαιρέτως επιτρέπεται η μεταβίβασις
 

Συνεπώς το άρθρο 16 προϋποθέτει :

α) Έκταση γης που βρίσκεται μέσα στη ζώνη του άρθρου 14 του ίδιου ν.δ. (βλέπε κυρίως τις παρ. 1, 3 και 4)

β) Να ανήκει στον ίδιο κύριο (ή βέβαια σε πολλούς αδιαίρετα),

γ) Να έχει η έκταση επιφάνεια μεγαλύτερη από χίλια τετραγωνικά μέτρα ή χίλια περίπου. Ετσι από τη μεγαλύτερη επιφάνεια επιτρέπεται η μεταβίβαση τμήματος που θα έχει επιφάνεια τουλάχιστον χίλια τετραγωνικά μέτρα.

δ) Αν γίνει μια μεταβίβαση και μείνουν τμήματα από το αρχικό γήπεδο, δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση ενός τμήματος που έχει επιφάνεια κάτω των χιλίων τετραγωνικών μέτρων. Και στην περίπτωση αυτή τα τυχόν υπόλοιπα γήπεδα πρέπει να μεταβιβαστούν συνολικά («εν τω συνόλω») και εφόσον βέβαια τα τμήματα είναι συνεχόμενα και ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη (ή σε πολλούς αδιαίρετα). Σε κάθε άλλη περίπτωση η μεταβίβαση είναι άκυρη.

5. Τόσο το ν.δ. του 1923 όσο και το όμοιο 690/1948 αναφέρεται σε μεταβιβάσεις. Δηλαδή αναφέρεται σε κτήση κυριότητας με σύμβαση (1033 Α.Κ.). Είναι βέβαιο όμως ότι υπάρχουν και άλλοι τρόποι κτήσεως της κυριότητας επί ακινήτων όπως π.χ. η έκτακτη χρησικτησία (1045 Α.Κ., η προσκύρωση (1056 Α.Κ.), η πρόσχωση (1069 Α.Κ.) κ.λ.π.

Το ερώτημα που τίθεται είναι : και στις περιπτώσεις αυτές έχουν εφαρμογή οι πιο πάνω απαγορευτικές διατάξεις της 17.7.1923 και ν. 690/1948;

Πρώτοι ορισμένοι συμβολαιογράφοι διατύπωσαν την άποψη ότι δεν είναι δυνατό να καταργήθηκε η αυτοτέλεια των άλλων τρόπων κτήσεων της κυριότητας των ακινήτων.

6. Το άρθρο 216 του ν.δ. της 11.5.1929 «περί δασικού κώδικος» αναφέρει ότι «απαγορεύεται η κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας είτε δια διανομής μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, είτε δια πωλήσεως ή οιασδήποτε άλλης πράξεως, άνευ προηγούμενης άδειας του Υπουργείου Γεωργίας, επί ποινή απολύτου ακυρότητος της σχετικής δικαιοπραξίας».

Ο Αρειος Πάγος με την Ολ. 606/1976, ερμηνεύοντας τη διάταξη αυτή αποφαίνεται ότι «η θεσπίζουσα απαγόρευσις αφορά την δια δικαιοπραξίας επρχομένην κατάτμισιν επί δασικής ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται και εις την δι’ εκτάκτου χρησικτησίας κτήσιν κυριότητος επί τμήματος δάσους αφού κατά το άρθρο κ.λ.π.».

7. Ο Δασικός Κώδικας αναφέρεται στην προστασία των δασικών εκτάσεων από παράνομες κατατμήσεις. Το ν.δ. της 17.7.1923 αναφέρεται σε σχέδια πόλεων, κωμών και συνοικισμών και οι απαγορευτικές διατάξεις του (άρθρο 14 κ.λ.π.) αποβλέπουν στην προστασία των γηπέδων από κατατμήσεις παράνομες. Έτσι για την ταυτότητα του σκοπού των δύο νομοθετημάτων, η νομοθεσία ακολούθησε την άποψη της Ολ.Απ 606/1976 και αποδέχεται την άποψη ότι η κτήση κυριότητας σε ακίνητα δεν αποκλείεται με έκτακτη χρησικτησία (ΑΠ 1054/1994 ΕΕΝ 1994/637, ΑΠ 8941/2001 Δ/νη 2002/774, ΑΠ 981/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ Ε Φ Ε Τ Ε Ι Ο ΠΑΤΡΩΝ 12

1993/2008 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 56/2011 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 172/2004 ΝΟΜΟΣ, Κωστούλας Συμβολαιογραφική Επιθεώρηση 1994/392, Παπαστεργίου Εμπρ. Δ τόμος ΙΙ σελ. 375).

8. Παραπλήσιο είναι το θέμα τι γίνεται με τα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα γήπεδα που βρίσκονται μέσα στη ζώνη του άρθρου 14 (που προφανώς είχαν δημιουργηθεί με χρησικτησία και όχι με σύμβαση). Πρέπει να διευκρινίσουμε :

α) Περίπτωση ύπαρξης ενός μη άρτιου κ.λ.π. γηπέδου οπότε η μεταβίβασή του σε όμορο ακίνητο είτε με σύμβαση (πριν γίνει η προσκύρωση) είτε με προσκύρωση (Χαρομίδης ο.π.π. σελ. 158 Απ 1525/ ΝΟΜΟΣ 29/870, ΕφΙωαν. 491/2007 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1572/2007 ΝΟΜΟΣ) δεν δημιουργεί κανένα πρόβλημα.

β) άλλη περίπτωση να είναι δύο όμορα μη άρτια κ.λ.π. γήπεδα και να αφαιρέσουμε ένα τμήμα από το ένα και το προσθέτουμε στο άλλο, χωρίς όμως να δημιουργείται ένα νέο γήπεδο άρτιο κ.λ.π. Έχω τη γνώμη ότι στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει παράνομη κατάτμηση γιατί ο νόμος προβλέπει την ακυρότητα της σύμβασης όταν μεταβιβάζεται τμήμα οικοπέδου και εξ αιτίας αυτής της μεταβίβασης δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα (Απ 1572/2007 ΝΟΜΟΣ Απ 981/2007 ΝΟΜΟΣ). Στην περίπτωση απορριπτικής αποφάσεως του προισταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου, είχαμε δύο μη άρτια κ.λ.π. γήπεδα και αφαιρέθηκε ένα τμήμα από το ένα γήπεδο και προστέθηκε σε άλλο, χωρίς όμως να δημιουργηθεί άλλο οικοδομήσιμο οικόπεδο. Τα δύο μη άρτια κ.λ.π. γήπεδα παρέμειναν πάλι δύο μη άρτια κ.λ.π. γήπεδα.

Έχει γίνει δεκτό επίσης (Απ 982/2007) ότι δεν απαγορεύεται και δεν είναι άκυρη η δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται οικόπεδο το οποίο είναι ήδη μη άρτιο ούτε αποκλείεται η απόκτηση κυριότητας σε τμήμα οικοπέδου μη άρτιου.

Ας προστεθεί ακόμη ότι αν συνενώσουμε δύο μη άρτια κ.λ.π. γήπεδα δεν σημαίνει ότι δημιουργούνται τρία μη άρτια γήπεδα από δύο που ήσαν γιατί όπως έγινε δεκτό (Απ 12065/2006 Δ/νη 2006/1080) αν πλείονα συνεχόμενα ακίνητα περιέλθουν στην κυριότητα ενός και του αυτού προσώπου, θεωρούνται ως ενιαίο ακίνητο χωρίς να ασκεί κάποια επιρροή το γεγονός ότι αυτά αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δήλωση του κυρίου για την ενοποίησή του. Συνεπώς μια αίτια αντίθετη άποψη είναι νομικά αβάσιμη.

9. Το θέμα δεν τελειώνει με κάποια βεβαιότητα για το έγκυρο της γνώμης μου. Η οικιστική νομοθεσία αποτελείται από πλήθος νόμων, διαταγμάτων, υπουργικών ή νομαρχιακών αποφάσεων. Και αυτό είναι το μεγαλύτερο.

Πάτρα Δεκέμβριος 2012

Δημ. Ζηνόζης